Saturday, September 25, 2010

Selling / Buying Real-Estate - A quick guide

Disclaimer:  This write-up is supposed to introduce you to the procedures and is not a legal advice.  Always consult a lawyer worth his salt before signing any documents.  Feel free to contact me to suggest corrections or need more clarity.

We were busy during the first half of this year in two real estate transactions - the sale of our apartment and then the purchase of an independent house.  After that, we got a number of queries from our friends on the procedures; so, I thought of documenting the experience.

I'll skip all the steps involved until the buyers and sellers have met and agreed on the transaction.  Let's focus on the procedures alone.

The seller will have to give the buyer copies of the following documents.

  1. The sale deed that is the proof of your purchase
  2. Encumbrance Certificate for at least about 30 years.  
  3. Parent Documents - Documents that trace the ownership of the property / its parts for the past 30 years.  In addition to sale deed, it might include release documents (that someone has given up ownership), settlement (someone was awarded), legal heir and death certificates (if any of the earlier sellers had inherited the property), power of attorney (that the person who signed the sale deed was authorized to do so by the rightful owner)
  4. Latest receipt of property tax paid
A quick digression on what this encumbrance certificate is and how to get it.  This certificate is issued by the corporation or other applicable authority that states the transactions about the property for a given time period.  Any sale, release or other activity on the given property is recorded and the certificate refers to those transactions.  You may get a single certificate of a long period or choose to get the certificate for a smaller duration, typically since the time the seller bought the property.

The buyer will take these, may hire a lawyer to review the documents for completeness.  Usually, the buyer would need up to a couple of months to complete the sale process.  He may use the time to arrange for funds through loans.  Once the buyer finds the ownership and the supporting documents clean, you will go for a sale agreement.

A sale agreement is made to state that the buyers and sellers have agreed on the sale price, payment terms and an approximate duration within which the sale could be completed.  Once the sale agreement is made, the  buyer can take it along with the documents mentioned above to his financing institution for a housing loan.

The housing loan institution might have authorized a loan amount to the buyer (based on his income, profession etc) earlier.  The authorization doesn't guarantee a loan for the specified property.  After submitting the documents mentioned above, the housing finance company would scrutinize them and approve a loan for the buyer and for the requested property.  This takes anything between 2-4 weeks depending upon the property type, its sale history and availability of supporting documents.  The financial institution will ask for the originals of all the submitted copies for verification.

Once the loan  is approved, a draft of the sale deed may be prepared and reviewed by both the parties for correctness and completeness. This draft sale deed must be submitted to the financial institution.  The seller's bank information may have to be passed onto the housing finance company along with the payment amount and mode details.  This will also be stated in the sale deed.  Then the buyers, sellers and the financial institution (if any) agree on the date of registration.

To register, the buyer pays for the stamp and the registration charges.  After Telgi and all, the stamp paper's denomination is usually a small percentage of the actual stamp duty.  The remaining amount is paid as a demand draft along with the registration charges as two separate DDs.  The registration charge is a percentage of the transaction amount.  It has been a known practice that the transaction amount is under quoted to cheat on the registration charges.  Take my recommendation - do not attempt it for it is cheating and you will have more trouble explaining it to IT department.

On the date of registration, the seller must be ready with all the original documents.  Photographs, proof of identities and copies of PAN cards of the buyers and sellers must be submitted at the registrar's office.  The financial institution will send its person with the checks.  The registrar will verify the property details and approve a registration.  This will be followed by signing the sale deed and placing the thumb impression. The document will be entered into the government records after a survey of the property and scanning of the sale deed.  This takes about 2 weeks.  But at the time of registration,  a slip would be given with the details of the document registration (serial number).  Usually, the person from the financial institution will take it and collect the originals when they are ready.

The buyer can collect the copies of the documents from the financial institution. The seller may also need the copies as sometime the bank may ask for it before accepting high value deposits.

Now the sale is over.  The next steps are, changing the owner names in property tax, water and electricity departments.  The sequence is as follows:
1.  Property Tax:  Take copies of all the documents mentioned above and attested copies of the sale deed, fill-up couple of forms in the Corporation office (or whatever authority the property comes under).  The name transfer will be effective in about 2-3 weeks.
2.  Water Tax:  Take the copies of the sale deed, changed ownership information in the property tax (as a receipt for the recent period), fill up forms etc.  This takes up to a week.
3.  Electricity: Take the copies of the sale deed, changed ownership information in the property tax (as a receipt for the recent period), fill up forms etc.  One of the forms needs signatures from the previous owners.  So, do not tick off the seller until you get signature in this form.  If the sellers have inherited the property, you will have to attach the supporting documents of legal heir etc.  This takes couple of weeks to complete.

We did all this, starting last December.  The legal due-diligence of the property that we bought took a good 4 months as it had all kinds of history.  We had to beg at the financial institution for a lower rate as the time they had given at the time of authorization had elapsed by the time we went for registration.

The post-sale formalities went on for another 4 months and included a step of getting an updated patta.  Patta is the official land record that states the property details and its ownership.  Now we got all the documentation done.

The next step is apply for demolition and reconstruction.  The story continues for us....

Sunday, September 12, 2010

பூவுலகின் சவால்களும் காந்தியின் தீர்வும்

I helped a little girl to prepare for her oratorical competition.  God bless her to make a mark.  The title was given to her by her school.

பூவுலகம் மிகப்பெரிது.  அதன் சவால்களும் மிகப்பெரியன.  தூசு, மாசு, வெப்பமயமாக்கம் என்று பல சவால்கள்.  சற்றே தேடினால் இவை எல்லாவற்றிற்கும் காந்தியடிகளிடம் தீர்வு இருக்கும்.  ஆனால், என் போன்ற பள்ளி மாணவ மாணவியரின் உலகம் எது?  அவற்றின் சவால்கள் என்ன?

நம் நாட்டின் புராணங்கள்படி, குழந்தைகளின் உலகம் அவர்களின் தாய் தந்தைதான்.  அதாவது, நம் குடும்பங்கள். நம் நட்டைப்பொருத்தவரை நம் வீட்டில் இருக்கும் எல்லாரும் அதில் சேர்த்தி.  இப்படிப்பட்ட நம் உலகத்தின், முக்கிய சவால் என்ன? பல குடும்பங்களின் சவால், அவற்றின் வறுமை, நோய்  போன்ற பிரச்சினைகள் தாம்.  சரியான கல்வி அறிவு, வேலை வாய்ப்பு போன்றவை இல்லாதது என்று பல காரணங்கள் சொல்லலாம்.  ஆனால், படித்த, வேலை உள்ளவர்கள் இருக்கும் குடும்பங்களிலும் முன்னே சொன்ன சவால்கள் இருக்கின்றன.

அப்படியானால் இந்த சவால்களின் காரணம் என்ன தெரியுமா? பல குடும்பங்களில் இருக்கும் ஒரு சிலருக்கு இருக்கும் குடிப்பழக்கம் தான்.  இதனால் என்னென்ன பிரச்சினைகள்?  அன்பும் அமைதியும் இருக்க வேண்டிய இல்லங்களில், சண்டையும் சச்சரவும் இருக்கிறது.  இப்படிப்பட்ட குடும்பங்கள்தான் வறுமையிலும் நோயிலும் வாடுகின்றன.  

குடும்பங்களின் இந்த சவால்,  நம் ஊருக்கும் நாட்டிற்கும், ஏன் இந்த உலகத்திற்கும் பெரிய சவால் தான்.  மது அருந்துவது, விளையாட்டாகி, பின் பழக்கமாகி, அதன் பின் ஒரு நோயாகவே மாறி விட்டது.  இந்த நோய், மலேரியா, காலரா போன்று பரவி, சமூக நோயாகவே மாறி விட்டது.

இது நம் நாட்டிற்கு மட்டுமல்ல, வளர்ந்த அமெரிக்கா போன்ற நாடுகளிலும் இது ஒரு பிரச்சினை தான்.  நன்கு படித்து, நல்ல வேலைக்கு செல்ல வேண்டிய பல இளைஞர்கள்  மதுவிற்கு அடிமையாகி தம் உடல், மன ஆரோக்கியத்தை இழப்பது அங்கும் நடக்கிறது.  ஆனால், இதில் மிக வருந்தத்தக்க விஷயம் என்னவென்றால், நம் நாட்டில் நம் அரசாங்கமே மதுவை விற்பதுதான்.  

குடிப்பழக்கத்தில் செலவிடப்படும் பணம் கல்விக்கும் தரமான உணவிற்கும் செலவிடப்பட்டால் குடும்பங்கள் வளம் பெறும்.  அந்தப்பணத்தில், சிறிதளவு சேமிக்கப்பட்டாலே வீடும் நாடும் நலம் பெறும்.

இந்த உலகத்தின் மிகப்பெரிய சவால் என்னவென்று பார்த்தோம்.  இதைப்பற்றி காந்தி என்ன சொல்லி இருக்கிறார் தெரியுமா? 

"குடிப்பழக்கம் ஒருவரின் உடல், மனம், அறிவு மற்றும் செல்வத்தை அழித்துவிடும்.
மது ஒருவரை, தன்னை மறக்கச்செய்யும்.  தன் பாதிப்பு இருக்கும் வரை, அவரால் உருப்படியாக எதுவும் செய்ய முடியாது.  குடிப்பழக்கம் உள்ளவர்கள், தம்மையும், அவரைச்சேர்ந்தவர்களையும் அழித்துக்கொள்கிறார்கள். கண்ணியத்தையும் இங்கிதத்தையும் இழந்தவர்களாகின்றனர். "

சொல்லுதல் யார்க்கும் எளிய அரியவாம்
சொல்லிய வண்ணம் செயல்

சொன்னது இருக்கட்டும்.  என்ன செய்தார் தெரியுமா?  
காந்தி அடிகள் பல அறிவுரைகள் சொன்னதோடு நிறுத்திக்கொள்ளவில்லை.  அவர் சொன்னதைச் செய்தவர்.  இங்கிலாந்திற்கு சட்டம் படிக்கச் சென்றபோது, அவர் தன் தாய்க்கு மூன்று உறுதி மொழி அளித்தார்.  அவற்றில் முக்கியமானது "மது அருந்தமாட்டேன்" என்பது.  இங்கிலாந்து போன்ற குளிர் பிரதேசங்களில் மது அருந்தாமல் இருப்பவர்கள் அரிது.  அந்த நிலையிலும், மதுவின் தீமையை உணர்ந்த காந்தி அடிகள் தன் உறுதி மொழிப்படி நடக்கவும் செய்தார்.

சவாலையும், காந்தி தந்த அறிவுரையும் பற்றி அறிந்தோம்.  இதை எப்படி நடைமுறைப்படுத்துவது?  நாம் ஒவ்வொருவரும் நமக்குத்தெரிந்த குடிப்பழக்கம் உள்ளவர்களிடம் அப்பழக்கத்தின் தீமையை எடுத்துரைப்போம்.  அவர்களை அப்பழக்கத்திலிருந்து மீட்க உதவுவோம்.  அவர்கள் மதுவினின்று விலகி இருக்க அவர்களுக்கு மன உறுதி தேவை.  அந்த மன உறுதி அவர்களுக்கு இருக்க நாம் நம்  கடவுளை வேண்டுவோம்.